Skip to main content

Почему ипотека от застройщика под 0% может обернуться «пузырем»

Популярная в последние годы ипотека с экстремально низкими процентными ставками, или так называемая ипотека от застройщика, несет в себе риски не только для заемщика, но и для экономики страны в целом, предупреждают эксперты, опрошенные «Российской газетой». Если у заемщика возникнут финансовые затруднения и ему не удастся расплатиться по кредиту, банк не сможет закрыть остаток долга и покрыть свои издержки после реализации заложенного имущества, ведь оно изначально покупалось по сильно завышенным ценам. Жилье по таким ставкам продается по цене, превышающей рыночную на 25-30%.

Средний ипотечный «чек» в стране растет: по данным Национального бюро кредитных историй, в октябре 2022 года средний размер выданного ипотечного кредита составил 3,52 млн рублей, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 12% (в октябре 2021 года — 3,09 млн рублей).

Субсидированная ипотека позволяет снизить ежемесячный платеж, но завышает стоимость квартиры. Фото: Александр Корольков/ РГ

«Околонулевая» ставка приведет к росту проблемной задолженности на балансах банков-кредиторов, что может вызвать цепную реакцию в виде роста цен на жилье и инфляции. «В перспективе ипотека от застройщика — «пузырь», — полагает профессор Финансового университета при правительстве РФ Валерий Хоружий.

Банк России обратил пристальное внимание на рынок недвижимости летом 2022 года. Именно с этого момента в риторике регулятора появились тезисы о том, что низкие первоначальные взносы по ипотеке и платежи «под 0%» могут породить на рынке нездоровую ситуацию, напоминает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК «Fontvielle» Сергей Соловых. Затем регулятор стал предпринимать конкретные шаги: в частности, в декабре была введена надбавка к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на приобретение жилья по договорам долевого участия в строительстве, где первоначальный взнос не превышает 10%. «Думаю, что и отмена льготной ипотеки укладывается в рамки общей программы по охлаждению рынка. Опасность низких первоначальных взносов и нулевых платежей кроется в том, что такие условия, как правило, привлекают заемщиков с определенным финансовым положением», — полагает эксперт.

Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин обращает внимание на то, что доля таких кредитов в выдачах, по данным Банка России, стала слишком высокой — в отдельные месяцы 2022 года доходила до 50% на рынке новостроек. Такая динамика может повлечь за собой необоснованный рост цен на остальное жилье.

Первоначальный взнос в размере не менее 10-15% мог быть стать хорошим «порогом» доступа заемщика к такому кредиту, считает руководитель проекта Народного фронта «За права заемщиков» Евгения Лазарева. «Наличие у заемщика средств на такой первоначальный взнос показывает правильное отношение человека к финансам, понимание принципов планирования и управления», — указывает она.

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная тоже видит риски образования «пузыря» на ипотечном рынке. «Если искусственно поддерживать необоснованно высокие цены и выдавать кредиты заемщикам, не обладающим возможностями их обслуживать, то будут созданы условия для полномасштабного кризиса на рынке недвижимости, который затронет и банковский сектор», — полагает она.

Во ВШЭ оценивают предложения ЦБ в части ограничения таких кредитов как правильные, но довольно мягкие. «Крайне важную роль играет сейчас скорость внедрения стабилизационных мер. Промедление в текущей ситуации могут привести к большим потерям для всех участников рынка недвижимости и бюджета страны», — подчеркивает Школьная.

Ключевой риск ипотеки от застройщика — завышение рыночной стоимости приобретаемого жилья и, как следствие, стоимости залога

Признаки ипотечного «пузыря» в России уже присутствуют, считает член совета молодых ученых РЭУ им. Плеханова Юлия Гейнц. «Чтобы он не лопнул, отменять льготную ипотеку нужно постепенно, возможно, распределяя квоты среди застройщиков», — предлагает она. Так как покупатели, даже имеющие возможность купить недвижимость, перешли в выжидательную позицию на фоне нестабильности — количество реальных сделок снизилось на 10-15% в 2022 году. «Но не стоит забывать о других льготных ипотечных программах, так что спрос на жилищные кредиты сбалансируется», — считает Гейнц. Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, наоборот, считает такой сценарий развития ситуации маловероятным, ведь объемы рынка ипотеки для «пузыря» крайне малы, а ЦБ отстроил комплексное регулирование, благодаря которому система имеет запас прочности. К тому же платежная дисциплина в этом сегменте строгая: доля просрочки составляет всего лишь 0,5%, говорит аналитик «Финама» Игорь Додонов.

Источник: https://rg.ru/2022/12/14/ceny-ne-vstroilis.html

+7 (495) 785-31-25
apply@fontvielle.ru
  Адрес: Москва, Саввинская набережная 15, этаж 7

© 2014 - 2024 / ООО «Инвестиционная компания «Фонтвьель»

ООО «ИК «Фонтвьель» оказывает финансовые услуги на территории Российской Федерации. Государственное регулирование деятельности компании и защиту интересов ее клиентов осуществляет Центральный банк Российской Федерации.

Для получения консультации оставьте заявку

Оставить заявку

ООО «ИК «Фонтвьель» осуществляет свою деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии со следующими лицензиями профессионального участника рынка ценных бумаг: на осуществление брокерской деятельности № 045-13947-100000 от 24 июля 2015 г.; на осуществление депозитарной деятельности № 045-14038-000100 от 14 сентября 2017 г.; на осуществление дилерской деятельности № 045-13948-010000 от 24 июля 2015 г.; на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами на рынке ценных бумаг № 045-13949-001000 от 24 июля 2015 г.; а также уведомляет о существовании риска возникновения конфликта интересов, в том числе вследствие осуществления ООО «ИК «Фонтвель» профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг на условиях совмещения различных видов профессиональной деятельности.

Компания предлагает Вам убедиться в том, что Вы имеете право инвестировать средства в упомянутые на сайте финансовые инструменты, продукты или услуги. Информация о финансовых инструментах и сделках с ними, которая может содержаться на сайте, подготовлена и предоставляется обезличено. Такая информация представляет собой универсальные для заинтересованных лиц сведения, в том числе общедоступные сведения о возможности совершать операции с финансовыми инструментами. Информация о структурных продуктах предназначена для квалифицированных инвесторов.

Информация, размещенная на сайте, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Компания сохраняет за собой право предоставлять посетителям сайта индивидуальные инвестиционные рекомендации исключительно на основании договора об инвестиционном консультировании, исключительно после определения инвестиционного профиля и в соответствии с ним.

В случае указания на сайте доходности финансовых инструментов за определенный период, Компания не гарантирует доходности в будущем. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.

Компания рекомендует Вам не полагаться исключительно на информацию, с которой Вы были ознакомлены на сайте, а сделать свою собственную оценку и привлечь, при необходимости, независимых экспертов.