Skip to main content

По нулям: ЦБ возьмется за “дешевую” ипотеку

МОСКВА, 19 ноя — РИА Новости, Наталья Дембинская. Застройщики активно предлагают субсидированную ипотеку — ставки по таким кредитам стремятся к нулю. Однако этим заинтересовались в ЦБ. Как выяснил регулятор, в результате стоимость жилья завышается почти на треть. При этом продать квартиру на вторичном рынке ни заемщик, ни банк за те же деньги уже не смогут. Это грозит перегревом рынка и массовыми неплатежами.

На 30% дороже

Если по программе с господдержкой на новостройки ипотечный кредит можно взять под 7%, то сами застройщики предлагают и 0,01%. Однако, как установили в ЦБ, квартиры с околонулевой ипотечной ставкой почти на треть дороже тех, что выставляют на рыночных условиях.

То есть итоговая переплата по такому кредиту оказывается больше, чем проценты по стандартному ипотечному кредиту. А вот продать жилье за эти же деньги на вторичном рынке уже не получится: если только за это время цены не подскочат на 30%. Как заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выдачу такой ипотеки с 2023 года нужно ограничить. Это создает риски для заемщика, который получает в залог актив по завышенной цене. Для банка тоже ничего хорошего.

“В случае дефолта банку придется реализовать залоговую квартиру по рыночной стоимости, которая не погасит остаток долга и не покроет издержки. В такой же ситуации окажется и заемщик, решивший продать недвижимость”, — говорит Марчел Кырлан, гендиректор цифровой платформы законодательных инициатив “Инициатор”.

Платеж, а не стоимость

Сами застройщики особой проблемы не видят. По их мнению, существенных рисков для рынка околонулевая ипотека не несет.

“Все риски скорее потенциальные и долгосрочные. Они связаны с возможными финансовыми проблемами у заемщиков, которые в какой-то момент массово не смогут платить ипотеку. Однако доля “плохих” кредитов в общем объеме выдачи не поднимается выше 2%”, — отмечает Владимир Щекин, совладелец девелоперской компании “Группа Родина”.

По словам игроков рынка, повышенный спрос на такие ставки предъявляют заемщики, у которых в приоритете комфортный ежемесячный платеж.

“Досрочное погашение в планы не входит, квартиру приобретают для себя и перепродавать не планируют. В этой ситуации абсолютно неважно, какой будет итоговая стоимость”, — утверждает Алексей Перлин, гендиректор девелоперской компании “СМУ-6 Инвестиции”.

Девелоперы и кредитные организации предупреждают клиентов о неминуемой переплате, так что все участники сделки принимают решение осмысленно, добавляет Надежда Коркка, управляющий партнер компании “Метриум”.

Маркетинговый трюк

Околонулевые ставки — действенный маркетинговый инструмент стимулирования продаж. Другое дело, что клюют на него обычно покупатели не с самыми высокими доходами. А субсидирует ипотеку застройщик в конечном итоге за счет заемщика.

“Упущенную из-за низкой ставки выгоду закладывают либо в стоимость недвижимости, делая ее дороже в среднем на 15-20%, либо в сам кредит. В последнем случае действие программы обычно ограниченно во времени, а спустя несколько месяцев процентная ставка меняется. То есть всегда есть оговорки, которые заемщик может не учесть. Или же его расчет окажется неверным, а долговая нагрузка — непосильной”, — поясняет руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.

Риски возрастают, когда ипотеку от застройщика выдают с минимальным первоначальным взносом или вообще без него.

“При повышенном спросе на такие кредиты может возникнуть “ипотечная спираль”, — обращает внимание эксперт. — Доля невозвратных долгов увеличивается, новые квартиры переходят в собственность банков. Последним они ни к чему, и площади поступают в свободную продажу, из-за чего общее предложение на рынке недвижимости возрастает. Спрос при этом остается неизменным, что ведет к снижению цен на жилье, и те, кто брал ипотеку ранее, отказываются от кредитных обязательств. Так по кругу мы возвращаемся к тому, с чего начали, — к долгам, которые заемщики не хотят оплачивать”.

Гибкие ограничения

Бороться с экстремально низкими ставками в ЦБ хотят в том числе с помощью повышенных требований к банковским резервам по таким кредитам. Однако участники рынка призывают регулятора действовать осторожно — с учетом нестандартной ситуации в экономике.

Если ипотеку со ставками около нуля отменят, необходимо заменить ее другими мерами поддержки спроса на жилье. А программу “Господдержка 2020”, которая заканчивается 31 декабря 2022-го, можно продлить и расширить на вторичный рынок квартир, считает Владимир Щекин.

ЦБ с 1 декабря уже вводит надбавки за первоначальный ипотечный взнос меньше 10%. Дополнительно регулятор проработал механизм, который делает выдачу кредитов по ставкам “от застройщика” — меньше 1% — невыгодной для банков. Рассматривают четыре способа, как это сделать: от введения надбавок по ссудам (до 20%) до выделения таких кредитов в отдельный класс с прямыми количественными ограничениями. Появится требование о внесении в кредитный договор сведений о переплате по ипотеке и полной стоимости кредита, уточняют аналитики финансового маркетплейса “Выберу.ру”.

По мнению игроков рынка, эффективнее всего будет повышение обязательного резерва банка при кредитовании клиентов по нулевым ставкам. Этот инструмент — более точный и менее болезненный, чем, например, установление нижнего предела ставок Центробанком.

Самой выгодной ипотекой на рынке эксперты по-прежнему называют ту, которая субсидируется с помощью специальных государственных программ. Но не все они будут действовать в следующем году. Так, в Минфине считают нецелесообразным продлевать по окончании 2022-го льготную ипотеку на новостройки под 7%. Как пояснили в ведомстве, первичный рынок жилья в господдержке больше не нуждается.

Источник: https://ria.ru/20221119/ipoteka-1832619719.html

+7 (495) 785-31-25
info@fontvielle.ru
  Адрес: Москва, Саввинская набережная 15, этаж 7

© 2014 - 2024 / ООО «Инвестиционная компания «Фонтвьель»

ООО «ИК «Фонтвьель» оказывает финансовые услуги на территории Российской Федерации. Государственное регулирование деятельности компании и защиту интересов ее клиентов осуществляет Центральный банк Российской Федерации.

Для получения консультации оставьте заявку

Оставить заявку

ООО «ИК «Фонтвьель» осуществляет свою деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии со следующими лицензиями профессионального участника рынка ценных бумаг: на осуществление брокерской деятельности № 045-13947-100000 от 24 июля 2015 г.; на осуществление депозитарной деятельности № 045-14038-000100 от 14 сентября 2017 г.; на осуществление дилерской деятельности № 045-13948-010000 от 24 июля 2015 г.; на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами на рынке ценных бумаг № 045-13949-001000 от 24 июля 2015 г.; а также уведомляет о существовании риска возникновения конфликта интересов, в том числе вследствие осуществления ООО «ИК «Фонтвель» профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг на условиях совмещения различных видов профессиональной деятельности.

Компания предлагает Вам убедиться в том, что Вы имеете право инвестировать средства в упомянутые на сайте финансовые инструменты, продукты или услуги. Информация о финансовых инструментах и сделках с ними, которая может содержаться на сайте, подготовлена и предоставляется обезличено. Такая информация представляет собой универсальные для заинтересованных лиц сведения, в том числе общедоступные сведения о возможности совершать операции с финансовыми инструментами. Информация о структурных продуктах предназначена для квалифицированных инвесторов.

Информация, размещенная на сайте, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Компания сохраняет за собой право предоставлять посетителям сайта индивидуальные инвестиционные рекомендации исключительно на основании договора об инвестиционном консультировании, исключительно после определения инвестиционного профиля и в соответствии с ним.

В случае указания на сайте доходности финансовых инструментов за определенный период, Компания не гарантирует доходности в будущем. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.

Компания рекомендует Вам не полагаться исключительно на информацию, с которой Вы были ознакомлены на сайте, а сделать свою собственную оценку и привлечь, при необходимости, независимых экспертов.