ЦБ ужесточил требования к ипотеке с низким первоначальным взносом — для банков вводят надбавку к коэффициенту риска. Аналитики указывают: такие сделки сомнительны и для граждан, и для финансовых организаций, привлекающих все больше клиентов с низким доходом. Возникает опасность неплатежей и ипотечного пузыря.
Нулевые ставки
В уходящем году ипотека заметно просела: за три квартала — на 36 процентов в количественном выражении и на 21 — в денежном. Прибавила только льготная.
Чтобы поддержать спрос, застройщики продвигали собственные стимулирующие программы, ставки по которым опускались до 0,01 процента годовых. Этим озаботились в ЦБ. Как выяснил регулятор, квартиры со сверхнизкой ипотечной ставкой почти на треть дороже тех, которые выставляют на рыночных условиях. В случае дефолта заемщика кредитной организации придется реализовать недвижимость по нормальной цене, и вырученные средства не погасят остаток долга, не покроют издержки. С нового года такую ипотеку ограничат.
Минимальный взнос
В ЦБ обратили внимание и на кредиты с первоначальным взносом менее десяти процентов. С 1 декабря регулятор ввел надбавку к коэффициенту риска по таким займам в рамках участия в долевом строительстве жилья (ДДУ): 2,0, независимо от долговой нагрузки дольщика.
Доля ипотеки с взносом до десяти процентов невелика — пять-шесть процентов. Однако этот вариант часто выбирают заемщики, неспособные оплатить даже часть приобретаемой недвижимости без продажи имеющихся квадратных метров. А продать жилье выгодно и быстро получается не всегда, отмечает Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle.
«Ипотека с низким первоначальным взносом создает опасность ипотечного пузыря, так как в случае дефолта заемщика сумма от реализации объекта недвижимости не покроет расходы банка, в частности, задолженность по кредиту», — указывает Максим Чурилов, руководитель агентства IDEA Estate.
Поэтому ЦБ заставляет финансовые организации резервировать определенные средства на каждый такой займ.
«Это покроет убытки при просрочке платежей и обеспечит устойчивость банков при негативном сценарии», — поясняет Антон Кравцов, финансовый эксперт маркетплейса «Финмир».
Впрочем, большинство кредитных организаций заблаговременно перестроили свои программы и не приветствуют взносы меньше 15-20 процентов.
Траншевая ипотека
Судя по всему, ЦБ всерьез взялся за ипотечный рынок. Помимо кредитов с низкими ставкой и первоначальным взносом в поле зрения регулятора попал и новый продукт — траншевая ипотека. По оценкам игроков рынка, сейчас примерно половину квартир продают по околонулевым ставкам или ипотеке траншами.
Суть в том, что заемщик получает кредит до ввода дома в эксплуатацию. Как правило, очень дешевый — ежемесячный платеж может составлять и один рубль. После сдачи объекта банк выдает остальное по ставкам семейной или льготной ипотеки на новостройки. Такую схему активно продвигают девелоперы, и спрос в крупных городах, в первую очередь в Санкт-Петербурге, рекордный.
В ЦБ указали на риски подобных программ. Во-первых, возможно подорожание проекта, это ударит по застройщику. Во-вторых, не исключен рост цен на недвижимость. И, наконец, мисселинг — недобросовестная продажа. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет в будущей стоимости обслуживания», — пояснила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Поэтому продукт проанализируют и при необходимости отрегулируют.
Пока же рынок ожидает решения по льготной ипотеке на 2023-й. По мнению игроков, это окажет определяющее влияние на объем сделок. Так, в Минфине считают, что застройщики больше не нуждаются в господдержке и выдача кредитов под семь процентов на новостройки закончится 31 декабря. Минстрой, напротив, выступает за продление госпрограммы.
Источник: https://ria.ru/20221210/ipoteka-1837192152.html
© 2014 - 2024 / ООО «Инвестиционная компания «Фонтвьель»
ООО «ИК «Фонтвьель» оказывает финансовые услуги на территории Российской Федерации. Государственное регулирование деятельности компании и защиту интересов ее клиентов осуществляет Центральный банк Российской Федерации.
Для получения консультации оставьте заявку
ООО «ИК «Фонтвьель» осуществляет свою деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии со следующими лицензиями профессионального участника рынка ценных бумаг: на осуществление брокерской деятельности № 045-13947-100000 от 24 июля 2015 г.; на осуществление депозитарной деятельности № 045-14038-000100 от 14 сентября 2017 г.; на осуществление дилерской деятельности № 045-13948-010000 от 24 июля 2015 г.; на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами на рынке ценных бумаг № 045-13949-001000 от 24 июля 2015 г.; а также уведомляет о существовании риска возникновения конфликта интересов, в том числе вследствие осуществления ООО «ИК «Фонтвель» профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг на условиях совмещения различных видов профессиональной деятельности.
Компания предлагает Вам убедиться в том, что Вы имеете право инвестировать средства в упомянутые на сайте финансовые инструменты, продукты или услуги. Информация о финансовых инструментах и сделках с ними, которая может содержаться на сайте, подготовлена и предоставляется обезличено. Такая информация представляет собой универсальные для заинтересованных лиц сведения, в том числе общедоступные сведения о возможности совершать операции с финансовыми инструментами. Информация о структурных продуктах предназначена для квалифицированных инвесторов.
Информация, размещенная на сайте, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Компания сохраняет за собой право предоставлять посетителям сайта индивидуальные инвестиционные рекомендации исключительно на основании договора об инвестиционном консультировании, исключительно после определения инвестиционного профиля и в соответствии с ним.
В случае указания на сайте доходности финансовых инструментов за определенный период, Компания не гарантирует доходности в будущем. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.
Компания рекомендует Вам не полагаться исключительно на информацию, с которой Вы были ознакомлены на сайте, а сделать свою собственную оценку и привлечь, при необходимости, независимых экспертов.