Skip to main content

Доминантное влияние

Точки роста

По подсчетам аналитиков, эффект от переезда сотрудников ПАО «Газпром» в офисы «Лахта-центра» рынок недвижимости Петербурга может почувствовать уже в конце 2023 года. Из-за нескольких переносов сроков переезда сотрудников «Газпрома», пока можно только предполагать, каким будет это влияние, но уже сейчас эксперты достаточно уверенно прогнозируют рост вакансии в сфере офисной недвижимости и цен на жилье в ближайшем окружении.

«Лахта-центр» — самое масштабное здание в Санкт-Петербурге, появившееся за последнее десятилетие. Высочайшее здание города, России и Европы построено ПАО «Газпром» на берегу Финского залива, рядом с Лахтинским разливом. Первая очередь комплекса включает в себя башню высотой 462 м для штаб-квартиры госкорпорации и многофункциональный комплекс.

Башня преткновения

Архитектурные решения — самый спорный вопрос в отношении «Лахта-центра», растянувший реализацию проекта на десятилетия. «Новые акцентные здания не так часто появляются в Петербурге, в том числе и из-за достаточно сдержанной архитектурно-градостроительной политики,— объясняет Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.— Качество средовой застройки исторического центра Петербурга — очень высокое, поэтому при строительстве новых доминант важно находить баланс, вписывать их в окружающий контекст, делать это деликатно и осознанно».

Концепция архитектора Сергея Чобана, описанная им в книге «30:70. Архитектура как баланс сил», предполагает такую пропорцию объектов в городе, когда на знаковые здания приходится не более 30%, а все остальная застройка (70%) — это объекты фоновой архитектуры. «Разделяю позицию архитектора Чобана,— говорит госпожа Гречухина.— Доминант не может быть много. Безусловно, новая доминанта Петербурга — это башня “Лахта-центра”. Можно спорить о том, насколько она функциональна, уместна или своевременна, но она уже является одной из главных доминант города».

Офисные перспективы

Большинство экспертов из разных сфер бизнеса признает, что строительство «Лахта-центра» значительно оживило активность жилого, коммерческого и инфраструктурного девелопмента на севере города, а также бизнеса в целом.

Еще до открытия объекта аналитики предрекают его значительное влияние на сегмент офисной недвижимости. По подсчетам консалтинговой компании Nikoliers, на 210 тыс. кв. м. арендопригодных площадей построенных офисов «Лахта-центра» могут разместиться от 10,5 до 14 тыс. сотрудников ПАО «Газпром» (из расчета 15–20 кв. м на одного сотрудника). Если при переезде компания освободит сопоставимый объем занимаемых на данный момент площадей (210 тыс. из 646,2 тыс. кв. м), рыночная вакантность офисов увеличится до 14–15%. При этом сценарии, а также с учетом начавшейся в 2022 году экономической турбулентности и при существующем объеме спекулятивного строительства вакантность в 13–14% будет сохраняться в ближайшие три-четыре года, полагают аналитики. Однако высока вероятность, что компания освободит офисы не одномоментно: в этом случае рынок не столкнется со столь резким увеличением доли свободных офисов.

Nikoliers рассматривает и второй сценарий развития ситуации после переезда корпорации в «Лахта-центр»: освобожденные офисы не выйдут на открытый рынок, поскольку их займут другие структуры «Газпрома» или их подрядчики и партнеры. В таком случае вакантность останется в диапазоне 9–10% к концу 2023 года и сохранится на этом уровне на горизонте до 2026 года.

«Фактор “Газпрома” за эти годы стал неотъемлемой составляющей офисного рынка Санкт-Петербурга. Девелоперам и собственникам необходимо учитывать его при планировании арендной политики и новых проектов,— комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге.— На фоне охлаждения спроса со стороны арендаторов, особенно со стороны IT и телекома — прежде такого же сильного драйвера спроса, как и “Газпром”,— продолжение арендной активности со стороны его структур удерживает рынок от спада. Яркий пример — рекордная для России сделка в “Невской ратуше”. Однако скорый переезд в “Лахта-центр” и начало строительства комплекса на Охте не дадут пребывать собственникам и девелоперам в зоне комфорта: риск высвобождения 343 тыс. кв. м офисов будет в ближайшие несколько лет висеть “дамокловым мечом” над рынком».

По данным на ноябрь 2022 года, в собственности или аренде структур компании «Газпром» и ее сателлитов в Петербурге находится около 890 тыс. кв. м офисных площадей (включая МФК «Лахта-центр»). Это 23% от общего объема качественной офисной недвижимости города. На протяжении последних десяти лет «Газпром» остается одним из ключевых арендаторов офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. И хотя «Лахта-центр» был введен в эксплуатацию в 2018 году, а переезд из столицы был официально завершен в прошлом году, холдинг продолжает расширять свое «офисное» присутствие: за 4,5 года структуры корпорации поглотили более 200 тыс. кв. м петербургских офисов, тогда как освободили в восемь раз меньше: около 25 тыс. кв. м.

Не Лахтой единой

По мнению Марии Николаевой, главы архитектурного бюро MAD Architects, мотивация возведения небоскреба в Приморском районе во многом объяснялась намерением сформировать новую мультипликативную точку роста для города, улучшить деловой климат всего федерального округа и имидж корпорации «Газпром». «Отчасти достигнуть этих задач уже удалось, но один небоскреб хоть и смотрится эффектно, но несколько оторван от окружения,— полагает архитектор.— В данном контексте важно, чтобы следующие очереди кластера, если они состоятся, были бы обеспечены достаточным объемом продуманной инфраструктуры и способствовали созданию единой бесшовной среды. Также необходимо равномерно развивать смежную ткань городского пространства, чтобы одинокий объект не выбивался из контекста, а дополнял его. На данном участке уже сейчас кажется вероятным появление современной застройки и становится необходимым продумать градостроительную политику соседних территорий».

Алексей Биляк, руководитель петербургского офиса компании ЦКТ, напоминает, что сам по себе Приморский район, где располагается грандиозная стройка,— молодой и динамично развивающийся. «Не так давно в России прошел чемпионат мира по футболу, и благодаря этому появилась новая станция метро, что в первую очередь подняло цену на коммерческую и жилую недвижимость района. Если до 2018 года до “Лахта-центра” от ближайшей станции приходилось ехать около 25 минут, сейчас время в пути составит 10 минут»,— рассказывает о преимуществах района господин Биляк.

С видом на достопримечательность

С одной стороны, рынок жилой недвижимости быстро отреагировал на зарождающийся тренд: со старта строительства башни до лета прошлого 2021 года стоимость квартир в новостройках Приморского района взлетела на 118%, дает оценку руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых. «Квартиры вторичного рынка за аналогичный период подорожали на 92,5%. С другой стороны, интерес к соответствующей недвижимости пока растет не только и не столько из-за небоскреба, сколько благодаря развивающейся инфраструктуре: здесь открыли две новые станции метро — “Беговую” и “Зенит”, запущено движение по ЗСД»,— согласен с другими экспертами господин Соловых.

Район наполнен разнообразным жильем: начиная от старых домов-«кораблей», где цена аренды будет от 20 тыс. рублей в месяц, а покупка — от 7 млн рублей, до густонаселенных ЖК, где цена аренды составляет около 25 тыс. рублей в месяц, а покупка, соответственно, от 8 млн рублей, приводит цифры господин Биляк.

«И пока непонятно, где именно захотят жить работники “Газпрома”. Приморский и до постройки “Лахта-центра” был одним из самых дорогих районов города из-за хорошего месторасположения. Топ-менеджеры, скорее всего, поедут жить в коттеджи, которые находятся в 20 минутах езды от Лахты, и там цена за метр точно пойдет вверх (сейчас аренда хорошего коттеджа обходится около 160 тыс. рублей в месяц, а цена покупки загородного жилья составляет от 50 до 300 млн рублей). Для обычных офисных работников есть огромное разнообразие на любой вкус и цвет. Если что-то будет дорого, то в 10 минутах ходьбы человек сможет найти жилье дешевле»,— предполагает руководитель петербургского офиса компании ЦКТ.

Новый символ не повредит

Генеральный директор экспертного бюро недвижимости Pleada.pro Денис Леушин отмечает, что жилье в Приморском районе дорожает не из-за «Лахта-центра»: «Да, безусловно, он изменил облик района и создал ощущение приобщенности к знаковому объекту. “Лахта-центр” стал понятным ориентиром для покупателей в Приморском районе, который и без того активно развивается и из-за своего небольшого возраста считается районом для молодых».

Госпожа Николаева заключает: «В целом данная часть Приморского района сегодня относится к числу наиболее значимых территорий перспективного развития в городе, в том числе благодаря появлению “Лахта-центра” и сопутствующей инфраструктуры. Вполне вероятно, что в будущем это место превратится в визитную карточку современного этапа градостроительного развития Санкт-Петербурга».

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/5747999

+7 (495) 785-31-25
info@fontvielle.ru
  Адрес: Москва, Саввинская набережная 15, этаж 7

© 2014 - 2023 / ООО «Инвестиционная компания «Фонтвьель»

ООО «ИК «Фонтвьель» оказывает финансовые услуги на территории Российской Федерации. Государственное регулирование деятельности компании и защиту интересов ее клиентов осуществляет Центральный банк Российской Федерации.

Для получения консультации оставьте заявку

Оставить заявку

ООО «ИК «Фонтвьель» осуществляет свою деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии со следующими лицензиями профессионального участника рынка ценных бумаг: на осуществление брокерской деятельности № 045-13947-100000 от 24 июля 2015 г.; на осуществление депозитарной деятельности № 045-14038-000100 от 14 сентября 2017 г.; на осуществление дилерской деятельности № 045-13948-010000 от 24 июля 2015 г.; на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами на рынке ценных бумаг № 045-13949-001000 от 24 июля 2015 г.; а также уведомляет о существовании риска возникновения конфликта интересов, в том числе вследствие осуществления ООО «ИК «Фонтвель» профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг на условиях совмещения различных видов профессиональной деятельности.

Компания предлагает Вам убедиться в том, что Вы имеете право инвестировать средства в упомянутые на сайте финансовые инструменты, продукты или услуги. Информация о финансовых инструментах и сделках с ними, которая может содержаться на сайте, подготовлена и предоставляется обезличено. Такая информация представляет собой универсальные для заинтересованных лиц сведения, в том числе общедоступные сведения о возможности совершать операции с финансовыми инструментами. Информация о структурных продуктах предназначена для квалифицированных инвесторов.

Информация, размещенная на сайте, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Компания сохраняет за собой право предоставлять посетителям сайта индивидуальные инвестиционные рекомендации исключительно на основании договора об инвестиционном консультировании, исключительно после определения инвестиционного профиля и в соответствии с ним.

В случае указания на сайте доходности финансовых инструментов за определенный период, Компания не гарантирует доходности в будущем. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.

Компания рекомендует Вам не полагаться исключительно на информацию, с которой Вы были ознакомлены на сайте, а сделать свою собственную оценку и привлечь, при необходимости, независимых экспертов.

Leave a Reply