Доминантное влияние

Точки роста

По подсчетам аналитиков, эффект от переезда сотрудников ПАО «Газпром» в офисы «Лахта-центра» рынок недвижимости Петербурга может почувствовать уже в конце 2023 года. Из-за нескольких переносов сроков переезда сотрудников «Газпрома», пока можно только предполагать, каким будет это влияние, но уже сейчас эксперты достаточно уверенно прогнозируют рост вакансии в сфере офисной недвижимости и цен на жилье в ближайшем окружении.

«Лахта-центр» — самое масштабное здание в Санкт-Петербурге, появившееся за последнее десятилетие. Высочайшее здание города, России и Европы построено ПАО «Газпром» на берегу Финского залива, рядом с Лахтинским разливом. Первая очередь комплекса включает в себя башню высотой 462 м для штаб-квартиры госкорпорации и многофункциональный комплекс.

Башня преткновения

Архитектурные решения — самый спорный вопрос в отношении «Лахта-центра», растянувший реализацию проекта на десятилетия. «Новые акцентные здания не так часто появляются в Петербурге, в том числе и из-за достаточно сдержанной архитектурно-градостроительной политики,— объясняет Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.— Качество средовой застройки исторического центра Петербурга — очень высокое, поэтому при строительстве новых доминант важно находить баланс, вписывать их в окружающий контекст, делать это деликатно и осознанно».

Концепция архитектора Сергея Чобана, описанная им в книге «30:70. Архитектура как баланс сил», предполагает такую пропорцию объектов в городе, когда на знаковые здания приходится не более 30%, а все остальная застройка (70%) — это объекты фоновой архитектуры. «Разделяю позицию архитектора Чобана,— говорит госпожа Гречухина.— Доминант не может быть много. Безусловно, новая доминанта Петербурга — это башня «Лахта-центра». Можно спорить о том, насколько она функциональна, уместна или своевременна, но она уже является одной из главных доминант города».

Офисные перспективы

Большинство экспертов из разных сфер бизнеса признает, что строительство «Лахта-центра» значительно оживило активность жилого, коммерческого и инфраструктурного девелопмента на севере города, а также бизнеса в целом.

Еще до открытия объекта аналитики предрекают его значительное влияние на сегмент офисной недвижимости. По подсчетам консалтинговой компании Nikoliers, на 210 тыс. кв. м. арендопригодных площадей построенных офисов «Лахта-центра» могут разместиться от 10,5 до 14 тыс. сотрудников ПАО «Газпром» (из расчета 15–20 кв. м на одного сотрудника). Если при переезде компания освободит сопоставимый объем занимаемых на данный момент площадей (210 тыс. из 646,2 тыс. кв. м), рыночная вакантность офисов увеличится до 14–15%. При этом сценарии, а также с учетом начавшейся в 2022 году экономической турбулентности и при существующем объеме спекулятивного строительства вакантность в 13–14% будет сохраняться в ближайшие три-четыре года, полагают аналитики. Однако высока вероятность, что компания освободит офисы не одномоментно: в этом случае рынок не столкнется со столь резким увеличением доли свободных офисов.

Nikoliers рассматривает и второй сценарий развития ситуации после переезда корпорации в «Лахта-центр»: освобожденные офисы не выйдут на открытый рынок, поскольку их займут другие структуры «Газпрома» или их подрядчики и партнеры. В таком случае вакантность останется в диапазоне 9–10% к концу 2023 года и сохранится на этом уровне на горизонте до 2026 года.

«Фактор «Газпрома» за эти годы стал неотъемлемой составляющей офисного рынка Санкт-Петербурга. Девелоперам и собственникам необходимо учитывать его при планировании арендной политики и новых проектов,— комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге.— На фоне охлаждения спроса со стороны арендаторов, особенно со стороны IT и телекома — прежде такого же сильного драйвера спроса, как и «Газпром»,— продолжение арендной активности со стороны его структур удерживает рынок от спада. Яркий пример — рекордная для России сделка в «Невской ратуше». Однако скорый переезд в «Лахта-центр» и начало строительства комплекса на Охте не дадут пребывать собственникам и девелоперам в зоне комфорта: риск высвобождения 343 тыс. кв. м офисов будет в ближайшие несколько лет висеть «дамокловым мечом» над рынком».

По данным на ноябрь 2022 года, в собственности или аренде структур компании «Газпром» и ее сателлитов в Петербурге находится около 890 тыс. кв. м офисных площадей (включая МФК «Лахта-центр»). Это 23% от общего объема качественной офисной недвижимости города. На протяжении последних десяти лет «Газпром» остается одним из ключевых арендаторов офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. И хотя «Лахта-центр» был введен в эксплуатацию в 2018 году, а переезд из столицы был официально завершен в прошлом году, холдинг продолжает расширять свое «офисное» присутствие: за 4,5 года структуры корпорации поглотили более 200 тыс. кв. м петербургских офисов, тогда как освободили в восемь раз меньше: около 25 тыс. кв. м.

Не Лахтой единой

По мнению Марии Николаевой, главы архитектурного бюро MAD Architects, мотивация возведения небоскреба в Приморском районе во многом объяснялась намерением сформировать новую мультипликативную точку роста для города, улучшить деловой климат всего федерального округа и имидж корпорации «Газпром». «Отчасти достигнуть этих задач уже удалось, но один небоскреб хоть и смотрится эффектно, но несколько оторван от окружения,— полагает архитектор.— В данном контексте важно, чтобы следующие очереди кластера, если они состоятся, были бы обеспечены достаточным объемом продуманной инфраструктуры и способствовали созданию единой бесшовной среды. Также необходимо равномерно развивать смежную ткань городского пространства, чтобы одинокий объект не выбивался из контекста, а дополнял его. На данном участке уже сейчас кажется вероятным появление современной застройки и становится необходимым продумать градостроительную политику соседних территорий».

Алексей Биляк, руководитель петербургского офиса компании ЦКТ, напоминает, что сам по себе Приморский район, где располагается грандиозная стройка,— молодой и динамично развивающийся. «Не так давно в России прошел чемпионат мира по футболу, и благодаря этому появилась новая станция метро, что в первую очередь подняло цену на коммерческую и жилую недвижимость района. Если до 2018 года до «Лахта-центра» от ближайшей станции приходилось ехать около 25 минут, сейчас время в пути составит 10 минут»,— рассказывает о преимуществах района господин Биляк.

С видом на достопримечательность

С одной стороны, рынок жилой недвижимости быстро отреагировал на зарождающийся тренд: со старта строительства башни до лета прошлого 2021 года стоимость квартир в новостройках Приморского района взлетела на 118%, дает оценку руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых. «Квартиры вторичного рынка за аналогичный период подорожали на 92,5%. С другой стороны, интерес к соответствующей недвижимости пока растет не только и не столько из-за небоскреба, сколько благодаря развивающейся инфраструктуре: здесь открыли две новые станции метро — «Беговую» и «Зенит», запущено движение по ЗСД»,— согласен с другими экспертами господин Соловых.

Район наполнен разнообразным жильем: начиная от старых домов-«кораблей», где цена аренды будет от 20 тыс. рублей в месяц, а покупка — от 7 млн рублей, до густонаселенных ЖК, где цена аренды составляет около 25 тыс. рублей в месяц, а покупка, соответственно, от 8 млн рублей, приводит цифры господин Биляк.

«И пока непонятно, где именно захотят жить работники «Газпрома». Приморский и до постройки «Лахта-центра» был одним из самых дорогих районов города из-за хорошего месторасположения. Топ-менеджеры, скорее всего, поедут жить в коттеджи, которые находятся в 20 минутах езды от Лахты, и там цена за метр точно пойдет вверх (сейчас аренда хорошего коттеджа обходится около 160 тыс. рублей в месяц, а цена покупки загородного жилья составляет от 50 до 300 млн рублей). Для обычных офисных работников есть огромное разнообразие на любой вкус и цвет. Если что-то будет дорого, то в 10 минутах ходьбы человек сможет найти жилье дешевле»,— предполагает руководитель петербургского офиса компании ЦКТ.

Новый символ не повредит

Генеральный директор экспертного бюро недвижимости Pleada.pro Денис Леушин отмечает, что жилье в Приморском районе дорожает не из-за «Лахта-центра»: «Да, безусловно, он изменил облик района и создал ощущение приобщенности к знаковому объекту. «Лахта-центр» стал понятным ориентиром для покупателей в Приморском районе, который и без того активно развивается и из-за своего небольшого возраста считается районом для молодых».

Госпожа Николаева заключает: «В целом данная часть Приморского района сегодня относится к числу наиболее значимых территорий перспективного развития в городе, в том числе благодаря появлению «Лахта-центра» и сопутствующей инфраструктуры. Вполне вероятно, что в будущем это место превратится в визитную карточку современного этапа градостроительного развития Санкт-Петербурга».

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/5747999